山雨欲来？

　　新一轮房地产调控 非理性购房警示录

　　全国房价不断攀升，成为老百姓最关注的话题之一。从2005年国务院以“国八条”拉开了对房地产市场的宏观调控序幕以来，系列调控政策虽然对压制楼市过度升温起到了一定的作用，但结果仍不尽人意，特别是今年以来，全国房价继续上涨，而且大有不可抑止的态势。

　　一方面是地产商们疯狂抢地，“天价”地块不断诞生；另一方面是买家争相购买新楼盘，即使是价格不断上扬、甚至是上午下午不同价的“海鲜价”楼盘，也照买不误。更有一些买家对于超出自身承受力的高价盘也毫不犹豫地出手，还底气十足地认为：“楼价只会升不会跌的！”

　　其实，世界上不会有只升不跌的市场，房地产市场当然也不例外。回顾日本在上世纪八十年代所经历的房地产泡沫破灭的惨痛教训，再重温1993年广州楼价的“大跳水”事件，都有力地证明了这一点。

　　伴随着各地高温不退的楼价，加上7月全国居民消费价格总水平CPI创下了十年来的新高，我们已经嗅出了新一轮宏观调控政策再次出台的“味道”。

　　我们预计，新一波的调控政策中既会有土地、金融、税收政策以及相关的行政措施，也有专为解决低收入人群住房问题的新政策。所有这些，对于那些怀着非理性购房心态追涨入市的买家而言，将是一剂清醒良方。

　　看来并非空穴来风

　　近日，中国房地产业协会副会长朱中一在北京举行的“2007年上半年中国地产市场研究报告发布会”上公开表示：“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”此言一出，一下子成为楼市的热门话题。

　　今年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6月份，全国70个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比5月提高0.8个百分点，同比、环比均创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期，不论是发展商，还是消费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其带动下走向高位。

　　其实，楼价的升降与否主要看市场，这当中包括了土地、建筑成本、市场供求关系等等方面。一旦楼价只升不降，高高在上，脱离了市场最广大消费群体的购买力，将失去支承点，楼市“病症”将出现。想当年日本楼市“崩盘”的历史事件应给我们有益的警醒。楼市的“病症”不单是我国有，也是世界性的问题，关键是看能否对症下药罢了。

　　8月13日，国务院公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确表示“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。《意见》指出：“城市廉租房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，体现了国家对于房地产市场的调控从全局调控到保障先行的思路，可视为新一轮房地产宏观调控的出台之作。

　　由此种种看来，国家出台第三波针对房地产市场的宏观调控新政策，已经付诸实施了。

　　新一轮宏观调控可能出台的N种举措

　　土地政策 禁止囤地

　　如今，房地产市场出现的一个新动向，就是但凡一幅比较好的地块上市，必然引起数家开发商的争夺，这令今年不少城市的土地市场都诞生了一连串的“新地王”。有市场人士认为，“地块一拍即成地王”的现象让楼市变得如履薄冰。

　　毕竟，地王的频频诞生一方面显示出楼市尤其是土地市场的紧俏繁荣，但另一方面也预示楼价将被逐步抬高。“地王一出，房价必涨”在一定程度上已成为规律。有开发商坦言，当地价成本高涨时，他们只得想方设法抬高房价。但所有的市场都有周期和风险，当价格高到一定程度，市场能否接受就成为问题，这也是风险所在。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。

　　在朱中一的讲话中透露出两大信息：一是要增加土地的有效供给，同时增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应。二是要加强对土地使用权出让合同的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的利用。同时要根据企业的登记，控制土地的开发面积，以改变当前土地开发面积、新开工面积和竣工面积增速下降的趋势。

　　这就表明，中低收入人群的住房需求在总供应量上会出现明显增长的势头，这将改变这一购买力不足的群体过往只有单纯靠节衣缩食购买商品房居住的置业模式，从而将有效减少其置业负担。从另一个层面看，也将令商品房需求量在一定程度上得以减少。

　　促进存量土地的实质性开发，就是暗示开发商别“囤地”。随着普通商品房供应量的明显增加，也将有效缓解楼价快速上扬的势头。

　　税收政策 开征物业税

　　由于房地产市场处于高度敏感的阶段，令本已有些淡化的物业税问题最近重新成为市场关注的焦点。

　　不久前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。而相关的房地产业界高层人士也表示，要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率来进行房地产调控。

　　因此，业界普遍认为，物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热，有效降低房地产市场投资的活跃度。虽然，目前我们还不知道到底物业税会何时开征以及其开征的方式，但从国外物业税征收的方式不难发现，物业税对于炒房者会是一道“紧箍咒”。

　　例如在美国，大多数州每年的物业税是物业价值的1.2%~1.8%，而且房价越高，征收的比例越高。数十年来，这个“撒手锏”一直高悬于炒房者头上，令投资者轻易不敢去炒房。我国若仿效此法，相信市场投机的成分将锐减。

　　金融政策 收紧房贷

　　有消息称，国内银行已全面收紧个人住房抵押贷款，央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。尽管日前银监会否认住房抵押贷款政策有变化，重申目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但值得关注的是，一些商业银行已实行了暂停二手房按揭、停办抵押贷款等收紧个人房贷的措施。

　　其实，今年以来央行已连续两次加息，今年7月21日又将金融机构基准利率第三次上调。日前，国家统计局公布了7月份居民消费价格指数(CPI)，数据同比增长5.6%，创出了十年新高。CPI的创新高，意味着老百姓在日常生活的开支将进一步增大，同时，也由于CPI的创新高，市场普遍预期央行将再次加息。

　　两年宏观调控政策回顾

　　2005年3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要“通过此举打击炒房者，平抑房价”。此举被认为拉开了房地产宏观调控的序幕。

　　2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，业界称之为“国八条”。

　　2005年4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新八条”。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，推出了打击炒地、抑制投机和禁止期房转让等措施。

　　2006年年中，政府延续上一年的措施，国务院及各部委发布了关于房地产市场调控的几个重要文件。

　　2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

　　2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业界称之为“国六条”。

　　2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》业界称之为“国十五条”，提出了“90·70”的户型标准。

　　2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2006年8月1日，国土资源部制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。(广州日报)