楼价上升而地产股下跌的现象已经持续了好一段时间，这肯定是不正常的，可是，这个不正常现象竟然维持了这么久。上星期中原城市指数又一次上升，创出连续21个星期上升的纪录，而且升势加快。最新的中原城市指数为73.81点，比前一周高2.4%，比一年前上升36%。最后，会是楼价下跌还是地产股回升？真难预测。

　　去年股市整体下跌初期，我依然看好地产股，结果地产股也的确逆市上升，因为投资者看到楼价上升，地产股没理由跌。但到了年底，地产股就无力再升，偶尔也出现反弹，可惜反弹后的回跌是一浪低过一浪，走势比恒指还差。与此同时，楼价却是越升越急，成交量也上升，看来炒家已全面出动。现在，有不少仍想买楼的朋友问我可不可以买。也有不少在高价买入地产股的朋友，眼见地产股越跌越重，担心得很，不断问我地产股还会不会再跌。

　　最近，我也一直在思考这种楼价与地产股背道而驰的现象，但还是想不出一个合理的解释。唯一的解释是羊群心理。当你持有地产股，看到股价不断下降，你会担心股价再跌而卖掉。同样的，你要买楼准备结婚，你就希望楼价会跌，但是等了一个星期又一个星期，楼价只升不跌。迟一个星期，卖家又涨价了，最后你只好不还价而买下。或者，你有层楼想卖，见到楼价不断地上升，你就越不想卖，或者就不断将售价提高。

　　楼价与地产股不可能长时期背驰。最后一定是地产股股价回升或楼价下跌，或两者同时发生，关键是看你有没有耐心等待。

　　买地产股，我重视每股的净现值高过市盈率。因为地产公司卖的就是资产，盈利就是资产增值所得。2003年我以不足3元的价格买入新世界发展（017.HK）。当时为什么我不买新地、长实、恒基等大地产股？理由就是当时新世界地产的资产净值比股价高出许多倍。因此，如果你有兴趣买地产股，不妨查一查该股的资产净值。很可惜，经过4年多的大牛市，尽管股市已由高峰回跌，但希望像2003年那样找到资产净值高过股价的地产股也真不容易。现在多数地产股的股价已高过其资产净值。

　　昨日，香港特区政府公布财政预算案，这是新任财政司司长曾俊华的第一份财政预算案。本来今天我应该以预算为题来分析，可惜，昨日预算案公布时我正在空中，明日我们再谈预算案。(作者为香港城市大学MBA课程主任)