“热岛效应”是一个专门词汇，大意是指由于城市人口集中，工业发达，交通拥塞，大气污染严重，且城市中的建筑大多为石头和混凝土建成，它的热传导率和热容量都很高，可使城市年平均气温比郊区高2摄氏度左右，甚至更多。在温度的空间分布上，城市犹如一个温暖的岛屿，从而形成城市“热岛效应”。  

　　如今的中国房地产领域，似乎也传染了这一“热岛效应”。国际地产代理机构仲量联行最新发布的《全球房地产投资报告》给出了这样一组数据：2006年中国房地产市场投资的60%来自境外；同时房地产投资总额同比增长高达55%。似乎与此相呼应，商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出，要“严格限制外商投资房地产”，要“保持我国在重要行业和关键领域的控制力，确保国家经济安全”。 

　　如果以上数据属实，那么当下经济学界激烈争论的全球资本过剩性流动，已经在中国城市的高楼大厦间显现。不少学者判断：人民币中间价屡创新高，已经成为热钱涌动的诱因，由此引起的流动性过剩，带来的则是房市泡沫，以及中央政府对房市的严厉调控。 

　　比照上述理论与数据，我们是不是可以这样说：房价攀升吸引全球热钱、热钱又推动房价继续上涨，是造成房市“热岛效应”的外部因素，而多方管制与资本驱利流动天性的不对称，才是“房市热岛”形成的内因。 

　　笔者以为，房市“热岛效应”的具体体现有三：一是由于制度性原因，股市虽有起色，但依然在经历漫长的恢复期，而快速飙升的房地产价格，则正在向“国际标准”靠拢。房地产市场的高收益率，对热钱、尤其是暂时还不得入股市之门的“外资”具有强大的吸引力；其次是中国房市存在明显的“管制悖论”，尽管频繁出台各种房价调控政策，但房价飞升的两大要素（某些地方政府“卖地生财”与房产商的利益同盟暗中发力，几乎所有民众都被抛入“过度市场化”的房地产市场）依然存在， 政策“散热”效力少，而房市“热量传导”依然迅速；三是中国虽然依然坚持较为严格的汇率稳定政策，但不少投机资本都抱定在国际政治压力下，人民币迟早会大幅度升值的利益预期，于是向中国“最增值领域”———房地产投资，就成了必然选择。可以说，热钱等待升值的心态，在一定程度上起了“保温作用”。 
 
　　按照很多房地产商的说法，中国房地产已经成为经济发展的支柱产业。那么，牵一发动全身，按照“热岛效应”理论的阐释，外来热钱这一“大气污染”在房市“热岛效应”中起着相当复杂特殊的作用。像一张厚厚的毯子覆盖在房市上，让人难以辨清其结构性矛盾，阻碍了来自政策调控的“阳光辐射”，结果产生“冷岛”效应，即“温度”短时间内大幅度下降。我们可以从以往的日本房地产泡沫和东南亚金融危机中一见端倪。投机资本的获利回吐往往是一个瞬间的连锁性反应，我们不妨假设一下，如果有一天大部分外资突然从中国房市集体撤退，房市必然将承受剧烈震荡，紧接着引发银行的系统性风险———大批普通购房者成为无辜的“负（资产）翁”，巨额信贷成为坏账呆账，作为经济最后关口的金融安全性遭受破坏，这又会引发全国经济从通胀转为恶性紧缩，政府被迫采取紧急干预措施，实施经济“硬着陆”，从而造成社会不稳。 

　　由此可以看出，外来热钱大举进军中国楼市，“热岛效应”正将其变成价格泡沫与过度管制并存、投机风险与金融风险相伴的“策源地”。人民银行近期加息，某种程度上可以视作消除过去低息造成资金成本低廉、成为房产投机者“草船借箭”法宝的弊端。但更多的应对之策，尚需政府通过增大“绿地”（即承担为中低收入群体完善住房保障体系的公共责任），加强金融信贷监管，减少“人为热量的释放”（即打破地方政府利益驱动生成机制），控制密度（即在源头上堵住热钱进入中国的速度）来完成。(毕舸/证券时报)