□海通证券 张峦      
               
　　世茂股份的此次非公开发行将大大增强公司未来商业地产土地储备。本次非公开发行，世茂BVI（商业）注入的资产包括位于上海（佘山）、江苏、浙江、辽宁、安徽、北京等省市的约11个商业地产项目，规划总建筑面积约400万平方米；北京世茂注入的资产为其拥有的北京华平大厦资产，建筑面积约72149平方米。

　　这些资产成功注入后，将大大增强公司的土地储备；世茂股份的主营业务将由住宅开发转变为商业地产开发和经营，主营收入以商业地产出租收入和销售收入为主。

　　解决同业竞争问题

　　非公开发行将成功解决世茂房地产和世茂股份定位和同业竞争问题。先前世茂股份的定位是建筑面积20万平方米以下的住宅项目和10万平方米以下的商业地产项目，但这在一定程度上仍与世茂房地产的定位存在同业竞争。

　　非公开发行后，两者定位将更加清晰，世茂股份将主要从事内地的商业地产，主要包括商业购物中心、大卖场、商业、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、写字楼等商业地产开发经营和租赁（不包括酒店，以及住宅酒店配套的商业设施），逐步淡出住宅业务。

　　与此同时，公司目前持有50%股权的南京世茂滨江新城和昆山世茂华东商城项目仍将继续保留，是公司2007年利润主要来源，2008年后公司收入和利润将逐步过渡为商业地产出租和出售收入。

　　商业地产进展顺利

　　目前正在开发的南京世茂滨江新城总建筑面积150万平方米。由于三期的土地是一起竞拍所得，因此建造和采购成本不高，因此毛利率相对讲比较高。2006年底，（一期）5号公寓楼及1号公寓楼部分单元已经完工并交付使用；2号公寓楼、4号公寓楼已封顶并进入内装修阶段；3号公寓楼开工准备工作已经基本就绪；五星级酒店项目已经进入基础施工阶段；商场项目已经进入初步设计阶段。

　　华东商城项目进展顺利。该项目建筑面积约为10万平方米，其中地价加上建造成本大约在5000元/平方米左右，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回，同时物业升值也在加快。该项目已于2006年10月开工建设，预计2008年竣工。

　　另外，世茂股份旗下以传媒、电影、文化及娱乐为主题的“上海国际大都会”项目前期各项筹备工作正在进行中。该项目是目前南京路上所剩可改造不多的项目之一，前面是原来的万象商都（目前土地属于世茂）、后面是6幢石库门房子（其中2幢属于世茂）和大光明电影院。因为地段较为稀缺，同时涉及到建筑保护问题，因此项目规划要与政府规划吻合，所以审批中设计的环节比较多。整个项目大约需要20亿－30亿元的投资，建筑面积大约10万平方米，预计2007年开工，将全部用于出租。

　　我们继续维持公司2007年每股收益0.50元的业绩预测，调高2008年业绩预测，不过具体数据取决于公司407万平方米商业地产中的出租和销售比例。未来公司业绩将受北京、上海、浙江、江苏、辽宁等地商业地产销售和租赁价格波动影响。(中证网)