□申银万国 江征燕        
                 
　　强大的资源获取能力。保利地产集团背景强大，政府背景深厚，加上管理层战略眼光独道，使其在获取土地和资金上有着明显的优势。根据集团的五年发展规划，到2010年集团总资产超过500亿元，当年实现利润40亿元以上，其中房地产业占到利润总额的80%以上。集团要实现五年资产规模和利润翻番的目标，仍将依赖其房地产业务。作为保利集团房地产业的旗舰公司，保利地产将在其中扮演重要角色。

　　保利地产上市之初，保利集团已明确保利集团范围内的房地产开发业务须以重组后设立的保利地产为平台和载体，因此未来集团的资源仍将向上市公司倾斜。

　　经营战略明确，全国化布局已初步形成。土地和资金是房地产开发最重要的资源要素。其中，土地是最核心要素，是整个开发流程的起点，资金则是贯穿了整个开发流程的血液。宏观调控以来，土地和资金供应的游戏规则均发生了改变，地根和银根不断紧缩，成为制约房地产企业发展的最重要因素。

　　公司现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市,至少保证了公司未来3年的房地产开发所需；随着增发融资，公司规模将进一步扩大，项目将在现有布局基础上由点到面地展开，管理费用下降，规模效应得以显现。公司在发展住宅市场的同时，逐步加大商业物业的开发力度，并在核心城市逐渐持有部分优质物业，抗风险能力逐步增加。

　　与一般企业不同的是，集团公司强大的实力为保利地产提供了坚实的资金后盾，随着瑞士信贷参股的保利集团财务公司的建立和运营，集团的资金运作能力将进一步提升。

　　从2003-2005年，保利地产来源于集团及兄弟公司的资金，以及由集团及兄弟公司担保获取的贷款合计占到了当期借款及其他应付款总额的83%、47%和50%。由于银行不提供用于土地储备的贷款，公司利用集团资金可以大量补充自有资金，加大项目拓展力度，增加土地储备。也正因为如此，公司2005年能够实现惊人的42.81%的净资产收益率。

　　股权激励完成，业绩增长有保障。公司通过发起人持股的方式完成了初步管理层激励，激励范围包括了上市公司及其大股东保利集团的16位高管人员；此外，大股东保利集团持有上市公司54.59%的股份，比例较高。可以说，大股东、大股东管理层、公司管理层利益与中小股东利益充分一致，为业绩增长提供了强大动力。

　　保利地产的产品战略是以开发商品住宅为主，同时适量开发写字楼、酒店式等其他形态物业，并逐步持有部分优质物业，增加收入中租金收入的比例。

　　保利地产管理层形成这种思路的原因：一是上市后，保利融资渠道增加，现金流相对宽松，更有实力来开发和持有商业；二是在宏观调控的大环境下，保利地产的管理层意识到加大商业地产方面的投入，可以平衡风险，增加企业长期流动资金；三是商业地产的回报比较有吸引力。

　　目前，住宅开发投资占到保利整体投资额的90%以上，主要面向中等收入阶层，以便形成滚动开发，快速收回投资；同时也开发少量高档住宅和别墅，扩大市场覆盖面，优化公司的产品结构，收入结构更趋合理。

　　目前保利48个拟建在建项目中，仅有9个为商业物业项目，所占比例较小。保利的目标是到2012年商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。

　　不过在现阶段，保利地产的主要目标仍是扩大规模、加快周转，持有物业仍以核心城市的地标性建筑为主，二线城市仍以住宅开发为主。

　　但是，我们看好保利地产开发商业物业的前景，看好其盈利模式的逐渐转变，理由是：一、保利坚持只在核心城市或核心区域开发商业物业，并有能力获得优质土地资源，由于城市基础设施的集中投入和区域经济的聚集，这些区域土地价值是上升最快的；二、保利集团有着成功的开发商业物业的经验，保利地产承接了其强大的项目运作能力，保证了物业的长期价值。(中证网)