地产供求关系恶化 股市估值压力显现
 
　　□中证投资 徐辉　　　
　　　　　　　　　　　　
　　10月中旬以来，A股市场出现显著回落。沪综指从最高6124点回落到最低5032点，指数最大下跌幅度达18％。市场龙头板块金融、地产上周开始加速回落，招商地产昨日出现跌停。严厉的宏观调控措施和估值压力是导致市场进入调整的主要原因，商品房阶段性供求关系变化使得地产板块面临阶段性考验，在未来较长时期内A股市场将维持宽幅震荡格局。

　　下跌的根源

　　应该说，市场此次下跌在很多分析人士的考虑之内。因为下跌之前的市场征兆还是较为明显：其一，三季报陆续登台，统计数据显示，上市公司盈利增长速度开始出现较为明显的放缓，而且投资收益占比大幅提升。其二，股票价格与理性估值的差距越来越大。当上市公司的业绩增速开始逐渐回归长期增长速度时，高估的股票价格水平就面临回归的要求。多种分析方法显示，与我们的经济体相适应的股票市盈率应当在30倍左右，但在10月中旬前后，市场的静态市盈率超过50倍，基于2007年年底的市盈率达到45倍。所以，当时我们预测如果要令市场进入估值合理区域，指数要回落30％。目前来看，A股市场静态市盈率为46倍，基于2007年业绩的市盈率为38.1倍。从估值的角度看，市场依然存在调整的压力。其三，宏观调控力度的趋紧，市场资金压力的加大是导致市场进入调整的直接因素。也就是说，估值压力是根本因素，而调控趋紧则是直接因素，二者的结合导致了此次幅度不浅、而且持续时间可能较长的调整行情。

　　地产的尴尬

　　如果说前期有色板块领跌了第一轮市场调整的话，那么最近地产板块的大幅回落，大有接过领跌大旗的势头。如上所述，严厉的宏观调控不仅对股市起到了刹车的作用，同时也正对地产行业形成前所未有的冲击。

　　对地产影响较大的政策包括：提高准备金率、提高利率、提高地产交易印花税、部分城市增收二手房转让所得税、取消阴阳合同、调高第二套房贷款利率和首付比例，等等。由于后面几大调控措施在深圳得到较为严格的贯彻，直接导致了深圳地产8月份后成交大幅萎缩。到11月份，深圳新房日均成交仅为40余套，该水平仅相当于上半年日均200套成交的20％。从笔者掌握的数据看，深圳住宅的实际成交价格下降了约10％以上。成交萎缩近8成、价格下跌1成，深圳地产行业可以说已经提前入冬了。而值得忧虑的还在于，上海、北京和广州的情况也开始走深圳9月、10月的路了，尽管价格维持高位，但成交已经率先萎缩，这是否成为价格调整的先兆，值得思考。

　　所以说，当前的地产业和地产股都比较尴尬。一方面，牢靠的供不应求关系面临质疑。投资者上半年推高地产股的理由在于供不应求，在于销售量与竣工量之比达到2。这是地产多头看多房价和房股的重要依据。但目前深圳新房销售量下降8成，若按这一数据来统计供求，那么情况将大不相同。也就是说，目前深圳的成交态势已经开始危及近期的商品房供求关系数据了。另一方面，人们还不能确认阶段性供求关系是否改变，所以还在进一步寻找新的数据。这是地产股估值依然高企的重要原因，也是地产股未来是否进一步调整的关键所在。

　　当然，以5到10年的眼光来看，人们还是有理由看好地产业的长期前景。第一个理由在于人口红利的发放没有结束；第二个理由在于城市化趋势下每年1％的城市新增人口确确实实存在住房的强烈需求。除此之外，行业的合理调整事实上有助于龙头地产公司的进一步扩张，这又对地产业的发展具有积极意义。从这个意义上，地产股的阶段性尴尬将有望带来新一轮地产投资机会。

　　牛熊或并存

　　展望2007年剩下的20多个交易日，以及2008年市场的运行，笔者认为，A股的宽幅调整格局将成为主基调。相对于环球股市而言，A股高估值仍然有望保持，但上市公司利润增长速度的走低将限制股市估值水平进一步提升。

　　在这样一个大的背景下，2008年市场重心难以出现明显提升，且市场有望出现结构性牛市和结构性熊市并存的新格局。

　　一方面，一些增长较为确定、并且基于预期增长速度下的未来估值水平不高的股票，有望继续运行牛市行情。

　　另一方面，上市公司基本状况与估值不匹配的一些上市公司股票，可能已经出现、或者将要出现走势的逆转，并可能出现较长期的股价回落。

　　所以，在这样一个大的背景下，投资者对于自己所投资的公司，应当有一个长远的认识。在系统性机会越来越小的情况下，对于所投资公司的认识深度将决定我们最后的投资结果。（中国证券报·中证网）